¿Qué gastos tengo que pagar si quiero comprar una vivienda?

¿Qué gastos tengo que pagar si quiero comprar una vivienda?

16:59 27 marzo en Consejos para comprar
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¿Qué gastos voy a tener a la hora de comprar una vivienda?

¿Puedo negociar esos gastos de alguna manera para que los pague en parte del vendedor?

¿Qué impuestos pagaré?

¿Me los puedo desgravar de alguna manera?

La compra de una vivienda en España conlleva una serie de gastos para el comprador que tienen que conocerse, dado que el porcentaje que suponen en relación al importe de la compra, es considerable.

Para empezar, todos los anuncios que veamos tanto de obra nueva como de segunda mano, no llevan incluidos los impuestos.

Si estamos mirando viviendas de obra nueva, al precio que aparezca en la publicidad (salvo que el anuncio indique lo contrario) habrá que añadirle un 10% de IVA, que se paga en el momento de la escrituración contrafactura por parte del promotor.

Si lo que estamos buscando es una vivienda de segunda mano, existe otro impuesto (en este caso gestionado por las comunidades autónomas) cuyo nombre es ITP -Impuesto de Transmisiones Patrimoniales- y que asciende al 8% del valor de la vivienda en Aragón

Businesswoman working in office

Este gasto (uno u otro, en función de si compras obra nueva o segunda mano) es el gastos más importante a desembolsar por un comprador de vivienda, pero no es el único.

Debemos tener en cuenta también los gastos de Notario y Registro de la Propiedad.

El notario realiza la escritura de compraventa y da fe pública de la misma. Su costo no es fijo, depende de varias cosas, pero suele girar en el entorno de los 400/500€

La inscripción de la compra a nombre de sus nuevos propietarios la realiza el Registro de la Propiedad correspondiente. Se trata de un registro publico obligatorio. Su coste suele rondar los 300/400€.

¿Se pueden traspasar estos montantes a la parte vendedora?

Los gastos inherentes a una compraventa corresponden al comprador, pero nada impide que comprador y vendedor negocien un reparto de los mismos, aunque este extremo debería negociarse por escrito, y en la práctica no suele llevarse a cabo.

Si es cierto que estos gastos suelen ser una excusa bastante recurrente por parte del comprador para solicitar una rebaja del precio de compra.

 

Los precios de los anuncios de vivienda no incluyen los impuestos que el comprador debe pagar.

 

Si el comprador necesita de financiación externa, es decir, si necesita contratar una hipoteca, la contratación de la misma también implica varios gastos.

Por una parte, un impuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hoy en día es el 1,5% de la Responsabilidad Hipotecaria. Y la Responsabilidad Hipotecaria la decide cada banco y suele ser entre al 130 y el 170% del importe de la hipoteca contratada.

Esto hace que este impuesto se quede aproximadamente en el entorno del 2% del importe de hipoteca solicitado.

En caso de necesitar hipoteca, como la misma se formaliza vía escritura publica ante notario, también existe un gasto de Notario y un gasto de Registro de la Propiedad. El importe aproximado de ambos gastos asciende a unos 600/700€

foto 2

Además, el banco cobrará al comprador el importe de la tasación (obligatoria por Ley Hipotecaria) y es posible que exista algún gasto adicional derivado de la vinculación que pueda exigir el banco (tales como seguro de vida u hogar) o bien una comisión de apertura (aunque últimamente las comisiones de apertura que cobra la banca han bajado mucho e incluso han desaparecido en muchos casos)

Todos los gastos derivados de la contratación de una hipoteca los ha pagado históricamente el hipotecado (comprador), sin embargo, varias sentencias recientes, nos hacen ver que estos gastos, en el futuro, serán seguramente compartidos entre hipotecado e hipotecante (entidad financiera), por lo que su coste podría verse minorado sensiblemente o incluso llegar a la mitad, en caso de que las entidades se aviniera a pagar la mitad del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Como resumen, podríamos concluir que aquel comprador que no necesite hipoteca, tendrá que tener en cuenta unos gastos que rondarán el 9/10% del importe de la compra, si lo que compra es una vivienda de segunda mano.

Si ese mismo comprador, compra una vivienda de obra nueva, los gastos se quedan en el entorno del 11/12%

 

Los gastos de una compra los debe pagar el comprador, aunque comprador y vendedor podrían negociar que cada uno pagara una parte, aunque en la práctica esto apenas sucede.

 

En el caso de que este mismo comprador necesite una hipoteca ( y suponiendo que la misma sea aproximadamente del 80% del importe de la compra), el gasto que tendrá que tener en cuenta si compra segunda mano será de un 12/13%, y de un 14% aproximadamente si lo que compra es una vivienda de obra nueva.

En cuanto a si alguno de estos gastos desgravan, en el momento en que el inmueble quisiera venderse, estos gastos se tienen en cuenta como mayor importe de la compra, por lo que el potencial beneficio obtenido de la venta (el cual debe declararse en la Renta del año siguiente a la venta) queda minorado en el importe de dichos gastos.

Francisco Santacreu

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