Consejos para comprar

El proceso de compra de una vivienda. Todo un reto.

11:29 12 junio in Blog, Consejos para comprar
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proceso compra

¿Cuántas veces en la vida compramos una vivienda?
Sin duda, la mayoría de nosotros, no muchas. Y por mucha literatura que exista en internet o por muchos consejos que nos dé nuestro cuñado en las paellas de los domingos, no estamos entrenados en la práctica para embarcarnos solos en una tarea de tanta complejidad.

Uno de los problemas que existe hoy en día, es el exceso de información. Internet ha democratizado la información y ha puesto a nuestro alcance, con un solo click, millones de opiniones, experiencias, normativas, reglamentación, etc

Pero para que una mente no experta en algo tan importante como el proceso de compra de un inmueble, pueda llegar realmente a controlar dicho proceso, hace falta práctica y vivir ese proceso decenas de veces. Vamos, como en todo en esta vida. Y si es la primera, o incluso la segunda o tercera vez que compras un inmueble, sin duda es indispensable que vayas de la mano de un experto, de un profesional.

Ese profesional debe organizar ese exceso de información, guiarte, asesorarte y ayudarte a diferenciar la información real de la inventada o sesgada (porque señores, no lo dudemos…..internet es también un saco de enormes mentiras, enormes errores y un batiburrillo de opiniones)

Comprar una vivienda no es comprar una bicicleta de segunda mano.

Ese profesional, que debe ser alguien de prestigio, con experiencia y reconocimiento en el sector, defenderá tus intereses como comprador e irá guiándote en el proceso.

¿Y qué peculiaridades tiene ese proceso?

proceso de compraPues para empezar, el proceso de compra de un inmueble, es realmente un proceso de renuncias continuadas…

Cuando salta la chispa, cuando alguien decide comprar un inmueble, se marca normalmente unos objetivos basados más en lo ideal que en lo real. Las expectativas de encontrar algo bueno, bonito y barato, son altísimas.

Queremos ese piso ideal, ese ático de 3 dormitorios en el centro de la ciudad, todo en la misma planta, con una gran terraza que tenga acceso desde el salón, con buenas vistas, buena orientación, discreta, en buen estado y por supuesto que valga lo que nos hemos planificado. Que suele ser, sinceramente, poco, o muy poco.

Pero claro. Eso no existe. Bueno, miento. Sí existe, pero vale el doble o casi el doble del presupuesto que nos habíamos marcado.

Y ahí, a base de toparnos con la realidad que nos marca el mercado de la vivienda, pues vamos renunciando a determinadas cosas y muchas veces también, vamos subiendo nuestro presupuesto.

Pasamos de estar “verdes” inmobiliariamente hablando, a ir madurando poco a poco, a la vez que vamos visitando propiedades, en un proceso de aterrizaje o acoplamiento a la realidad inmobiliaria de nuestra ciudad.

Adquirir una vivienda no es ver, llegar y comprar.

Y, ¿qué pasa cuando algo nos gusta y mas o menos nos encaja el precio? Pues que nos entra miedo, así de simple.

Nos vemos delante de un precipicio. En un sitio donde nunca habíamos estado. Al borde del abismo.

Y nos hacemos una serie de preguntas:

¿el precio que me piden es razonable?, ¿no me estaré equivocando?, ¿cómo negocio el precio y en base a qué?, ¿y si me estoy precipitando?, ¿y cual es el siguiente paso?, ¿qué impuestos debo pagar?, ¿qué gastos conlleva la compra? ¿y la hipoteca?, ¿qué contrato debo firmar y qué redacción del mismo es la correcta para defender mis intereses de la mejor manera posible?, ¿con qué banco lo hago?, ¿y si ahora no me conceden la hipoteca, qué pasa con la reserva entregada?, ¿qué documentos necesito?, ¿y si el piso tiene un embargo?, ¿qué reserva dejo?, ¿qué plazo para escritura doy si resulta que tengo que vender primero mi piso?

Y a veces, cuando encontramos lo que buscamos, es cuando nos perdemos en esta maraña de dudas y no nos decidimos y volvemos a empezar el proceso por miedo a rematarlo o por desconocimiento de cómo hacerlo, o también pasa que nos echamos temporalmente hacia atrás, para reflexionar y organizar nuestra cabeza y cuando damos el paso hacia delante de nuevo, ya es tarde y esa propiedad por la que al final nos habíamos decidido, ya la ha comprado otro.

La mayoría, por no decir todas esas preguntas expuestas anteriormente, son normales cuando uno afronta el proceso de compra de una vivienda por primera vez y cuando además lo hace por su cuenta, sin que nadie le acompañe.

Y cuando eso pasa, ese miedo se convierte en ansiedad, en temor, en incertidumbre.

proceso compra 2Personalmente he vivido decenas y decenas de procesos de compra, y los compradores, nos transmiten sus miedos, sus inquietudes, sus dudas, y muchas veces se quedan realmente sorprendidos con la soltura con la que solucionamos todos esos temores. ¡¡Pero como no vamos a hacerlo, si llevamos años desarrollando este trabajo!!

A mi, que no me hablen de destripar un ordenador, no sé hacerlo, pero conozco gente que lo hace mientras se bebe una caña. Que no me hablen de futbol, no me gusta, solo sé que juegan 11 en cada equipo, nada más…pero sin embargo tengo amigos que podrían detallarte los últimos 17 entrenadores que ha tenido el equipo local desde 1983 y porqué fue destituido cada uno de ellos con la misma facilidad con la que a la vez, se comen medio paquete de pipas. Yo no.

Cada uno sabe de lo que sabe, y existe la tendencia a pensar que comprar o vender un piso es algo muy sencillo. Grave error.

Si vas a comprarte un piso confía en alguien que haya vivido ese proceso muchas veces, alguien que te pueda representar de manera independiente, y que sepas que lo va a hacer de manera honesta y que te ofrezca por escrito un portfolio de servicios que por supuesto tienen un coste.

Porque todo buen servicio se paga, y si no se paga, piensa que a lo mejor no es tan buen servicio como pueda parecer.

Ánimo si estás inmerso en ese proceso. Contrata al mejor!!

Francisco Santacreu

En una hipoteca, ¿Es mejor el tipo fijo, o el tipo variable?

18:34 08 junio in Consejos para comprar
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¿Cuál es la mejor hipoteca hoy?

El mercado inmobiliario empieza a reactivarse de nuevo. Aun hay zonas donde existe margen de bajada de precio y exceso de oferta, pero en las zonas céntricas de las grandes ciudades, llevamos tiempo viendo el mercado más animado.

Y al calor de esta recuperación, las entidades financieras han acortado sus márgenes, mejorado por lo tanto las condiciones financieras de sus hipotecas y empiezan también a flexibilizar algo sus políticas de riesgo.

La primera duda que a mucha gente se le plantea es si elegir tipo de interés fijo o variable. ¿Qué es mejor?

Pues realmente ninguno de los dos es mejor que el otro. Depende de la situación personal/laboral del interesado en contratar la hipoteca.

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Si ponemos dos ejemplos extremos se entiende muy bien.

Si como cliente, disponemos de capacidad de ahorro, estabilidad laboral y apoyo familiar, es sin duda mejor un tipo variable.

En caso de subida de tipos, tendríamos capacidad de absorver la subida de la cuota, o en caso de tener ciertas dificultades, tenemos el ahorro, o el apoyo familiar.

Si como cliente, no tenemos capacidad de ahorro, estabilidad laboral ni apoyo familiar, es mejor contratar un tipo fijo. De esta manera podemos planificar nuestra economía familiar con la seguridad de que la cuota hipotecaria no va a variar en toda la vida del préstamo.

 

No hay una hipoteca mejor que otra. Todo depende de la situación personal/laboral del interesado. Sus ingresos, su capacidad de ahorro, su estabilidad laboral…

 

Lo lógico es que nuestra situación no sea ni una ni otra, sino algo intermedio entre ambas situaciones. Dependerá de donde nos situemos, si mas cerca de una situación o más cerca de la otra, para terminar decidiendo lo que más nos conviene.

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Lo que particularmente no nos gusta, son las hipotecas mixtas.

Una hipoteca mixta es aquella que los primeros años del préstamo (5, 7, 10 años..) te ofrecen un tipo fijo, y a partir de ahí, un variable.

Según quien entiende de esto, los tipos de interés van a mantenerse estables durante bastante tiempo, así que firmar ahora un fijo y para cuando parece que pudieran subir algo los tipos, pasar a un variable, no parece sobre el papel, la mejor de las opciones.

¿Qué condiciones podemos conseguir, y con qué vinculación?

A pesar de que se prevé un aumento en las condiciones que ofrece la banca en la comercialización de hipotecas, derivado de los recientes varapalos judiciales con la clausula suelo y en breve con el tema de los gastos notariales, registrales y de IAJD, en donde los jueces empiezan a fallar a favor de los particulares que asumieron de manera obligada esos gastos, en este momento, se pueden conseguir condiciones financieras muy atractivas sobre el Euribor, mas si cabe los niveles de dicha referencia en el mercado, están todavía en términos negativos.

 

Es un fantástico momento para comprar vivienda, dados los actuales precios del mercado inmobiliario y los bajos tipos de interés.

 

En nuestra experiencia ayudando a compradores a conseguir las mejores condiciones hipotecarias del mercado, hemos firmado ya varias compras en donde el hipotecado contrataba márgenes sobre Euribor en el entorno del 0,70% con vinculaciones muy razonables.

En concreto, vinculando nomina, seguro de vida y hogar y tarjeta de crédito.

Hay varias entidades que están ofreciendo condiciones similares en ese entorno.

Si hablamos de tipo fijo, hemos llegado a ver 1,99 fijo durante 30 años con vinculaciones similares…realmente, condiciones muy ventajosas.

Es muy buen momento para comprar vivienda, con precios en mínimos, tipos de interés en negativo y una activa competencia entre los bancos que hace que los márgenes que obtienen las entidades financieras con las hipotecas sean más que razonables.

¿Qué gastos tengo que pagar si quiero comprar una vivienda?

16:59 07 junio in Consejos para comprar
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¿Qué gastos voy a tener a la hora de comprar una vivienda?

¿Puedo negociar esos gastos de alguna manera para que los pague en parte del vendedor?

¿Qué impuestos pagaré?

¿Me los puedo desgravar de alguna manera?

La compra de una vivienda en España conlleva una serie de gastos para el comprador que tienen que conocerse, dado que el porcentaje que suponen en relación al importe de la compra, es considerable.

Para empezar, todos los anuncios que veamos tanto de obra nueva como de segunda mano, no llevan incluidos los impuestos.

Si estamos mirando viviendas de obra nueva, al precio que aparezca en la publicidad (salvo que el anuncio indique lo contrario) habrá que añadirle un 10% de IVA, que se paga en el momento de la escrituración contrafactura por parte del promotor.

Si lo que estamos buscando es una vivienda de segunda mano, existe otro impuesto (en este caso gestionado por las comunidades autónomas) cuyo nombre es ITP -Impuesto de Transmisiones Patrimoniales- y que asciende al 8% del valor de la vivienda en Aragón

Businesswoman working in office

Este gasto (uno u otro, en función de si compras obra nueva o segunda mano) es el gastos más importante a desembolsar por un comprador de vivienda, pero no es el único.

Debemos tener en cuenta también los gastos de Notario y Registro de la Propiedad.

El notario realiza la escritura de compraventa y da fe pública de la misma. Su costo no es fijo, depende de varias cosas, pero suele girar en el entorno de los 400/500€

La inscripción de la compra a nombre de sus nuevos propietarios la realiza el Registro de la Propiedad correspondiente. Se trata de un registro publico obligatorio. Su coste suele rondar los 300/400€.

¿Se pueden traspasar estos montantes a la parte vendedora?

Los gastos inherentes a una compraventa corresponden al comprador, pero nada impide que comprador y vendedor negocien un reparto de los mismos, aunque este extremo debería negociarse por escrito, y en la práctica no suele llevarse a cabo.

Si es cierto que estos gastos suelen ser una excusa bastante recurrente por parte del comprador para solicitar una rebaja del precio de compra.

 

Los precios de los anuncios de vivienda no incluyen los impuestos que el comprador debe pagar.

 

Si el comprador necesita de financiación externa, es decir, si necesita contratar una hipoteca, la contratación de la misma también implica varios gastos.

Por una parte, un impuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hoy en día es el 1,5% de la Responsabilidad Hipotecaria. Y la Responsabilidad Hipotecaria la decide cada banco y suele ser entre al 130 y el 170% del importe de la hipoteca contratada.

Esto hace que este impuesto se quede aproximadamente en el entorno del 2% del importe de hipoteca solicitado.

En caso de necesitar hipoteca, como la misma se formaliza vía escritura publica ante notario, también existe un gasto de Notario y un gasto de Registro de la Propiedad. El importe aproximado de ambos gastos asciende a unos 600/700€

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Además, el banco cobrará al comprador el importe de la tasación (obligatoria por Ley Hipotecaria) y es posible que exista algún gasto adicional derivado de la vinculación que pueda exigir el banco (tales como seguro de vida u hogar) o bien una comisión de apertura (aunque últimamente las comisiones de apertura que cobra la banca han bajado mucho e incluso han desaparecido en muchos casos)

Todos los gastos derivados de la contratación de una hipoteca los ha pagado históricamente el hipotecado (comprador), sin embargo, varias sentencias recientes, nos hacen ver que estos gastos, en el futuro, serán seguramente compartidos entre hipotecado e hipotecante (entidad financiera), por lo que su coste podría verse minorado sensiblemente o incluso llegar a la mitad, en caso de que las entidades se aviniera a pagar la mitad del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Como resumen, podríamos concluir que aquel comprador que no necesite hipoteca, tendrá que tener en cuenta unos gastos que rondarán el 9/10% del importe de la compra, si lo que compra es una vivienda de segunda mano.

Si ese mismo comprador, compra una vivienda de obra nueva, los gastos se quedan en el entorno del 11/12%

 

Los gastos de una compra los debe pagar el comprador, aunque comprador y vendedor podrían negociar que cada uno pagara una parte, aunque en la práctica esto apenas sucede.

 

En el caso de que este mismo comprador necesite una hipoteca ( y suponiendo que la misma sea aproximadamente del 80% del importe de la compra), el gasto que tendrá que tener en cuenta si compra segunda mano será de un 12/13%, y de un 14% aproximadamente si lo que compra es una vivienda de obra nueva.

En cuanto a si alguno de estos gastos desgravan, en el momento en que el inmueble quisiera venderse, estos gastos se tienen en cuenta como mayor importe de la compra, por lo que el potencial beneficio obtenido de la venta (el cual debe declararse en la Renta del año siguiente a la venta) queda minorado en el importe de dichos gastos.

Francisco Santacreu

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