El contrato de arras
En el anterior post hablábamos de la importancia de la negociación y de todas las contingencias que deben abordarse a la hora de tratar una oferta con un comprador.
Una vez que las partes están de acuerdo en todas esas contingencias (Plazos, importe de reserva, precarios, muebles, electrodomésticos, pequeñas reformas, precio…) es cuando se debe formalizar la reserva.
Bajo nuestro punto de vista, la mejor manera de reservar una vivienda es acudir a una tipología de contrato que viene recogida en el código civil, en concreto en el articulo 1454 del mismo.
Se trata del CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES.
El nombre suena algo fuerte, si, pero es un contrato no solo muy utilizado, sino que además prevé la posibilidad de que una de las partes pueda echarse para atrás a cambio de una “penitencia”…de ahí lo de “penitenciales”
En el contrato de arras penitenciales el comprador se compromete a comprar la vivienda objeto del contrato, en un plazo determinado, con unas condiciones determinadas pactadas de antemano (en el documento de oferta) y por un precio determinado.
Y prueba de ese compromiso, entrega en dicho acto una reserva o señal a cuenta del precio final del piso, por un importe también previamente acordado entre las partes.
El contrato de arras penitenciales permite que las partes cambien de opinión pagando una penalización por ello.
Esa reserva, para que el contrato tenga realmente fuerza y sentido, debe ser considerable. No hay mínimos estipulados, pero nuestro consejo es que sea de al menos un 10% del importe por el que se haya pactado la venta.
Como decíamos, si alguna de las partes se arrepiente de lo pactado, y siempre que eso ocurra antes de la elevación a publico de la compraventa (es decir, de la transmisión) el contrato de arras penitenciales permite deshacer el acuerdo a ambas partes de manera unilateral.
Si es el comprador el que decide no comprar, perdería la reserva entregada.
Si es el vendedor el que decide no vender, deberá devolver el doble de lo recibido.
Existen otras formulas para comprometerse a comprar un piso, como el contrato privado de compraventa. Nosotros, ésta última, no la utilizamos, porque se trata de un contrato sin marcha atrás.
Antes de firmar un contrato de arras penitenciales, el comprador debe tener cierta seguridad de que no vaya a tener problemas con la concesión de la hipoteca, si es que la necesita.
El rechazo de la hipoteca del comprador por parte de su banco o de varios bancos no le exime de perder la señal entregada.
Hemos visto muchos contratos de arras en donde se añade una clausula que hace referencia a esto mismo. Es decir, a la posibilidad de que el comprador no pierda lo entregado si la hipoteca se la rechazan.
Un contrato de arras es lo que es y sirve para lo que sirve. Añadirle clausulas lo convierte en un documento sin validez para las partes.
Bajo nuestro punto de vista, incluir una clausula de ese tipo hace que el documento firmado realmente no sea un contrato de arras. Es un acuerdo, pero no es realmente un contrato de arras. Además de que es poco demostrable por parte del comprador el hecho de que realmente su hipoteca está rechazada. Porque puede estar rechazada en un banco, o en dos…pero bancos hay muchos y políticas de riesgo distintas también hay muchas.
Utilizar esa clausula convierte al contrato de arras en papel mojado para el vendedor, y dicho contrato deja de tener sentido porque el comprador siempre podría alegar un rechazo de su hipoteca.
Así que…lo mejor es firmar unas arras una vez que el banco del comprador haya hecho una precalificación del riesgo de su cliente.
En Entreaticos nos sentamos con los compradores desde el primer momento para saber cual es su perfil financiero, su capacidad de compra. Y lo hacemos como expertos en financiación hipotecaria que somos y de la mano de los bancos con quienes tenemos acuerdos de colaboración, consiguiendo que dichos bancos precalifiquen a nuestros compradores de manera muy rápida.
Así evitamos marear a un comprador que no tiene capacidad financiera de compra, o que al menos no la tiene para el piso que le ha gustado, reorientándolo a propiedades que se adecúan a su perfil.
De esa manera, además, no hacemos perder el tiempo ni creamos falsas expectativas a los propietarios, y conseguimos ser más eficientes día a día.